El derecho a la vivienda enfrenta crecientes limitaciones ante el aumento sostenido en los precios de compra y renta. Así lo señala un estudio publicado en el boletín de Análisis Económico del ITESO, basado en análisis de más de 820 mil propiedades ofertadas en plataformas digitales durante diciembre de 2025.El documento incorpora un enfoque territorial —a nivel estatal, municipal y por colonia— que permite entender el comportamiento del mercado formal a partir de la oferta disponible en distintas regiones del país.De acuerdo con el estudio, el mercado inmobiliario presenta una fuerte segmentación. En venta, el precio promedio nacional se sitúa en 6.44 millones de pesos, mientras que la mediana es de 4.0 millones, lo que evidencia una amplia dispersión influida por propiedades de alto valor.En renta, también se observan contrastes importantes: existen colonias de alto ingreso donde los precios superan los 90 mil pesos mensuales, frente a zonas más accesibles con rangos de entre 10 mil y 17 mil pesos, confirmando la coexistencia de distintos submercados.El boletín advierte que el mayor desafío es la asequibilidad. Para adquirir una vivienda representativa de este mercado se requieren ingresos mensuales cercanos a los 122 mil 795 pesos, muy por encima del ingreso promedio nacional, estimado en 21 mil 355 pesos.Esta brecha reduce significativamente el acceso a la propiedad, incrementa la presión sobre el mercado de renta y acentúa la segregación territorial, especialmente en zonas urbanas de alta demanda. Además, el análisis identifica diferencias notables a nivel municipal y por colonia, reflejando una creciente fragmentación en el acceso a la vivienda.En el caso de Jalisco, y particularmente en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG), estas disparidades se observan con mayor claridad. El análisis se centró en 93 colonias con al menos 20 propiedades publicadas, lo que permitió ordenar el mercado de renta de mayor a menor y entender su estructura completa, desde los segmentos más exclusivos hasta los más accesibles.En la parte más alta del mercado se ubican colonias principalmente en Zapopan y en el sur de la metrópoli, como Tlajomulco de Zúñiga. Lomas del Valle encabeza el ranking con una renta promedio de 93 mil 52 pesos mensuales, seguida por Puerta las Lomas (81 mil 898 pesos) y Club de Golf Santa Anita (73 mil 50 pesos).A estas se suman zonas como Colinas de San Javier, Las Cañadas, El Palomar y Puerta de Hierro, todas con precios que rondan o superan los 60 mil pesos mensuales. Este conjunto conforma el núcleo del mercado de lujo, caracterizado por viviendas amplias y desarrollos residenciales cerrados.Un rasgo relevante en este segmento es la dispersión interna de precios. Por ejemplo, en Lomas del Valle, aunque el promedio supera los 93 mil pesos, la mediana se ubica en 42 mil, lo que evidencia la presencia de propiedades extremadamente costosas que elevan el promedio. En contraste, en zonas como Puerta las Lomas o El Palomar, los precios son más homogéneos.A medida que se desciende en el ranking, aparecen colonias de nivel medio-alto con rentas que oscilan entre los 25 mil y 50 mil pesos mensuales. Este segmento incluye zonas consolidadas de Guadalajara y Zapopan como Providencia, Ladrón de Guevara, Americana, Monraz, Chapalita y Jardines del Bosque.También destacan desarrollos más recientes como Solares, Valle Real, Jardín Real o La Rioja. En estas áreas, la oferta es más diversa —casas, departamentos y vivienda vertical— lo que genera mercados más heterogéneos, aunque todavía dentro de rangos elevados.Asimismo, se trata de zonas con alta actividad inmobiliaria. Colonias como Americana, Providencia o Solares concentran un gran número de propiedades en oferta, lo que refleja su dinamismo dentro del mercado.En los segmentos medios y medio-bajos, los precios descienden por debajo de los 20 mil pesos mensuales. Aquí aparecen colonias como Guadalajara Centro, Ciudad Granja, Valle Imperial o Ajijic Centro, que combinan ubicación relativamente favorable con costos más accesibles.En estos casos, la cercanía entre el precio promedio y la mediana indica mercados más estables y homogéneos, con menor presencia de valores extremos.En contraste, las opciones más económicas tienden a ubicarse en la periferia de la ZMG. Municipios como Tlajomulco de Zúñiga concentran desarrollos con rentas de entre siete mil y 10 mil pesos, mientras que El Salto mantiene algunos de los precios más bajos de la metrópoli.Incluso en zonas céntricas de Guadalajara aún existen opciones moderadas, lo que demuestra que el precio no depende únicamente de la ubicación, sino también de factores como la conectividad, los servicios y la demanda.Al alejarse de la ZMG, el panorama cambia de forma significativa. Municipios como Tequila, Lagos de Moreno, Zapotlán el Grande y Sayula presentan un costo de vida más bajo, incluida la vivienda.En estas regiones, la menor presión inmobiliaria permite acceder a rentas más accesibles, convirtiéndolas en alternativas viables para quienes priorizan estabilidad económica sobre cercanía a los grandes centros urbanos.Dentro de las zonas más exclusivas, el mercado tampoco es uniforme. Colonias como Jardines Universidad, Monraz y distintas secciones de Providencia presentan rentas promedio de entre 33 mil y 35 mil pesos, consideradas como puntos de entrada dentro de áreas de alta plusvalía.Además, se observan diferencias significativas entre rentas mínimas y promedios en colonias como Marina Vallarta, Jardines del Bosque o Ciudad del Sol, lo que confirma una amplia dispersión de precios incluso dentro de un mismo entorno.La planeación urbana, la movilidad y la inversión en infraestructura serán determinantes para evitar que el acceso a la vivienda continúe condicionado por la distancia o el nivel socioeconómico. Sin una estrategia integral, la desigualdad en el mercado habitacional seguirá ampliándose.Lee el estudio completo en el Boletín de Análisis Económico de marzo 2026. EE
